Die Miete kann nunmehr grundsätzlich gemindert werden, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag festgelegten Größe nach unten abweicht. Das hat kürzlich der BGH in einem Urteil (Az.: VIII ZR 295/03) entschieden und darin auch die Frage geklärt, ob zu der Abweichung der Wohnfläche zusätzlich noch eine Herabsetzung der Tauglichkeit der Mietsache durch den Mieter belegt werden muss.

Dem BGH zufolge muss der Mieter nicht mehr belegen, dass er die Wohnung auf Grund der geringeren Wohnfläche nicht vertragsgemäß gebrauchen kann. Der BGH begründet sein Urteil damit, dass bei einem erheblichen Flächenmangel bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit spreche.

Es sei zwar oftmals so, dass für den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung gewonnene Eindruck von der Wohnung, ihrer Lage, ihres Zuschnitts und der Zimmeraufteilung maßgeblich sei. Es werde dabei jedoch nicht ausreichend berücksichtigt, dass die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung sei.

So werde bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können. Habe ein Wohnungssuchender mehrere Wohnungen, deren Mietzins und Ausstattung ähnlich sind, zur Auswahl, werde er sich in vielen Fällen für die größere Wohnung entscheiden.

Während des Mietverhältnisses sei die Wohnfläche in aller Regel Berechnungsgrundlage für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung. Ebenso sei die Wohnungsgröße ein Faktor bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens.

Schon aus diesen Gründen könne dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten Wohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entstehen; dies sei auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er möglicherweise nachträglich eine Neuberechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der geringeren Wohnfläche verlangen kann.

Liege die tatsächliche Wohnfläche erheblich unter der vertraglich vereinbarten, so sei auch die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt. Denn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setze voraus, dass die Wohnung mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar sei. Auch sei unerheblich, wenn dem Mieter - vor einem Nachmessen - die geringere Wohnfläche nicht aufgefallen sei.

Die Grenze liege bei 10 Prozent. Weicht die tatsächliche Größe um mehr als 10 Prozent nach unten ab, können Mieter nunmehr die Miete mindern und überzahlte Miete zurückverlangen bzw. Miete einbehalten und mit ihrer Forderung aufrechnen.