Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte jüngst die seit längerem umstrittene Frage zu klären, ob ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, einen Teil der Kaution für etwaige Nebenkostennachforderungen einzubehalten.

In einem konkreten Fall behielt ein Vermieter 450,00 € der Kaution für eine zu erwartende Nachforderung für den Abrechnungszeitraum 2003 ein. Die Nachforderung belief sich dann auf 263,33 €. Mängel etc. an der Mietsache gab es nicht. Die Mieter klagten auf Rückzahlung der restlichen Kaution.

Der BGH entschied (Urteil v. 18.01.2006 - Az.: VIII ZR 71/05), dass ein Vermieter berechtigt ist, für eine zu erwartende Nachforderung einen angemessenen Teil der Kaution einzubehalten. Das ergebe sich aus dem Sicherungszweck der Kaution, der auch etwaige Nachforderungen für Betriebskosten abdecke. Insofern sei dem Mieter zuzumuten, bis zur Abrechnung über die Betriebskosten durch den Vermieter auf die Rückzahlung der restlichen Kaution zu warten.

Allerdings sei der Vermieter gehalten, die Abrechnung nicht unnötig zu verzögern, wenn die Abrechnung schon möglich ist, z.B. weil die Versorgungsunternehmen bereits ihm gegenüber die Abrechnungsdaten mitgeteilt haben. Dem Vermieter müsse aber auch dann eine angemessene Zeit zur Abrechnung verbleiben, die u. U. so lang wie die gesetzlich vorgesehene Abrechnungsfrist (12 Monate) ausfallen könne.

Hinsichtlich der Höhe des einzubehalten Teils der Kaution verweist der BGH auf die konkreten Umstände des Einzelfalls, so dass sich eine Pauschalisierung (z.B. in Höhe von drei Nebenkostenvorauszahlungen) verbietet.

Sofern es in der Vergangenheit allerdings immer zu Nebenkostenerstattungen gekommen ist und keine außergewöhnlichen Veränderungen eingetreten sind, muss der Vermieter die ganze Kaution auszahlen. Denn für den Einbehalt muss eine Nachforderung zu erwarten sein.