Grundsätzlich ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB für den Erhalt seiner Wohnung in einem vertragsgerechten Zustand verantwortlich. Dem Mieter können aber vertraglich sogenannte Schönheitsreparaturen auferlegt werden. Diese dienen in der Regel dazu, die von ihm selbst verursachten Abnutzungen zu beseitigen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind allerdings formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sie einen " starren Fristenplan " für die Renovierungsarbeiten vorsehen und deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Nur dann, wenn nach dem Wortlaut der Klausel eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf für den Mieter erkennbar gewollt ist, liegt nach der Rechtsprechung keine starre Fristenregelung vor.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf sogenannte Abgeltungsklauseln übertragbar sind. Abgeltungsklauseln sehen oftmals vor, dass der Mieter bei Auszug seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch Übernahme einer vorab festgelegten Kostenbeteiligung - die sich in Abhängigkeit der Nutzungsdauer erhöht - nachkommt.

Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine starre Abgeltungsregelung allerdings dazu, dass der Mieter mit ( erheblich ) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Mit Urteil vom 18.10.2006 des VIII Zivilsenats - Az.: VIII ZR 52/06 - ist nunmehr entschieden, dass auch Abgeltungsklauseln auf einer starren Berechnungsgrundlage den Mieter unangemessen benachteiligen.

Seien Sie daher als Mieter auf der Hut, wenn Ihr Vermieter mit einem neuen Mietvertrag kommt, da womöglich damit die Unwirksamkeit der Renovierungspflichten behoben werden soll. Der Vermieterseite ist zu raten, möglichst vor Vertragsschluss verwendete Formulare auf ihren rechtlichen Bestand in oben genannten Punkten überprüfen zu lassen, damit sie nicht auf den Renovierungskosten sitzen bleibt. 

Verfasser: Rechtsanwalt Dipl. - Jur. Michael Kohberger

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